Comprare all’asta non significa acquistare alla cieca: per chi intende partecipare all’asta è sempre possibile richiedere di effettuare una visita dell’immobile. Le modalità per la richiesta di visita sono contenute nell’avviso di vendita, che indica il nominativo e i recapiti del custode (il soggetto che gestisce le visite), la modalità di prenotazione della visita e le tempistiche per effettuare la visita. Si tenga presente, infatti, che nei giorni antecedenti all’asta le visite vengono usualmente sospese. È pertanto preferibile prenotare la visita all’immobile per tempo, per evitare di arrivare a ridosso dell’asta senza possibilità di visionare l’immobile.
È bene prestare particolare attenzione al termine massimo entro cui presentare l’offerta per partecipare all’asta; questa indicazione è sempre contenuta nell’avviso di vendita.
Se è vero che il valore attribuito all’immobile si trova nella perizia, è però nell’avviso di vendita che si può trovare l’indicazione del prezzo minimo che consente di partecipare all’asta, la cd. offerta minima.
L’offerta minima è una somma ribassata del 25% rispetto al prezzo base d’asta, il quale a sua volta, a ogni esperimento d’asta andato deserto (senza cioè alcun offerente), viene usualmente ribassato di una percentuale nell’ordine del 25%. È tuttavia raccomandabile verificare le indicazioni in merito contenute nell’avviso di vendita (poiché la percentuale del ribasso dipende dalla prassi adottata da ogni singolo Tribunale) e in ogni caso seguire l’andamento delle vendite sin dal primo esperimento d’asta.
A ogni nuova asta, pertanto, di cui viene data pubblicità nei mesi precedenti, si troverà on-line un nuovo avviso di vendita contenente il prezzo d’asta aggiornato.
La partecipazione all’asta avviene tramite offerta (cartacea o secondo una procedura telematica) nella quale indicare il prezzo che si intende pagare e alla quale allegare obbligatoriamente un assegno / bonifico (a seconda che l’offerta sia cartacea o telematica) a cauzione, il cui importo viene indicato nell’avviso di vendita.
L’offerta non può mai essere inferiore all’offerta minima, ma è sufficiente offrire l’offerta minima per garantirsi, nel caso di più offerenti, la partecipazione alla gara.
Il giorno dell’asta il professionista delegato apre le buste contenenti le offerte (siano esse cartacee o telematiche). Nell’ipotesi di più offerenti viene indetta dal professionista una gara al rialzo: si parte in questo caso dal prezzo più alto contenuto nelle offerte, con rilanci di importo prestabilito (nell’avviso di vendita). Se tutti gli offerenti offrono il prezzo minimo, si parte da questa base. Se anche solo un offerente presenta un’offerta che contiene un prezzo maggiore rispetto a quello minimo, non si aggiudica direttamente l’immobile ma partecipa alla gara, che però partirà dalla base di prezzo più alta.
Se si è gli unici offerenti e si presenta un’offerta al prezzo minimo, ci si aggiudica l’immobile a quel prezzo minimo.
In caso di aggiudicazione, è possibile pagare il saldo prezzo (cioè il prezzo di aggiudicazione meno la cauzione già versata) entro un termine massimo indicato nell’avviso di vendita (usualmente 120 giorni). È prevista in alcune ipotesi la possibilità di pagamento rateale; se l’aggiudicatario non ha la liquidità sufficiente è fatta salva la facoltà di richiedere alla propria banca la concessione di un mutuo. In questo caso si deve prestare attenzione a rispettare le tempistiche, poiché i termini di pagamento del saldo prezzo restano invariati; nel caso in cui l’offerente intenda accedere al credito bancario è quindi opportuno che contatti la banca con anticipo sulla data dell’asta, avvii la pratica di istruttoria e ottenga una pre-delibera di mutuo. Chi si aggiudica l’immobile ma non provvede al versamento del saldo prezzo, perde la cauzione.
L’offerente che non si aggiudica l’immobile si vede restituire l’assegno o riaccreditare il bonifico emesso quale versamento della cauzione.
Lo scopo della vendita all’asta di un immobile pignorato è certamente quello di massimizzare i ricavi, per poter pagare i creditori e riuscire a estinguere quanto più possibile l’esposizione debitoria del debitore.
Tuttavia partecipare alle aste risulta conveniente per la possibilità di acquistare un immobile ad un prezzo competitivo.